住宅ローンの金利交渉をするには条件がある事知っていますか？
いざ銀行に乗り込んだものの、
「いや、あなたに交渉する資格ないですよ」
なんて言われて恥ずかしい思いをしない為に、金利交渉の3ステップを紹介します。
- 交渉できる資格の確認
- 交渉する金利を確認
- 失敗しない交渉の実践
とは言え銀行員相手に金利の交渉ってなんだか難しそう。
そんなあなたに朗報です。
私は実際に金利引き下げの審査をしていました。その経験を基に、誰でも簡単にできる交渉方法を教えます。
今回紹介する３ステップを踏めば、高確率で交渉に成功するはずです。
交渉にデメリットはありませんし、お金も一切かかりません。
金利が下がれば毎月の支払いは減り、お金に余裕が生まれます。
ぜひ試してみてください。
住宅ローン金利引き下げ交渉の条件
まずはステップ１、自分に交渉する資格があるのかチェック。
なお、今の返済に遅れがないことが大前提となります。
- 年収
- 金利
- 特別なケース
住宅ローンの金利交渉は誰でもできるわけではありません。
年収の要件を満たし、金利が引き下げられる水準なのか確認する必要があります。
交渉できる年収
交渉できる年収は簡単に計算できます。
毎月の返済額×４５＝交渉できる年収
毎月10万円返済中の人は10万×45で450万。
ざっくりですがこんな感じ。
この式は住宅ローン審査で使われる返済比率を基にしています。
交渉できる年収を超えていれば第一段階はクリアです。
年収に対しての住宅ローン返済額の割合。
25%～35%に設定している銀行が多い。
例えば年収500万の人は返済比率が25％設定の銀行だと
500万×25%＝125万が年間の返済額の上限。
引き下げできる金利
金利の引き下げができると言っても限度はあります。
まず利用中の銀行の新規住宅ローン実行金利をチェックしましょう。
自分の借りてる銀行の今の金利と、自分の金利を比較。
金利の差が0.50％以上あれば交渉できる可能性アリ。
例えばみずほ銀行は2023年6月現在、住宅ローンの金利は0.375%。
自分がみずほ銀行で借りてる金利が0.875%以上であれば交渉の余地ありです。
銀行が引き下げを考える時に基準になるのが新規住宅ローンの金利です。
多くの場合、金利の引き下げ下限は新規住宅ローン金利+〇〇って感じ。
この〇〇は銀行によって違うのですが多くが0.30%前後にしています。
条件外でも交渉できる人
退職して収入がない人も交渉は可能です。
ただしこのパターンは50代以降を想定。
一括返済を武器に交渉するので、若年層には難しい方法です。
具体的な方法は交渉編で紹介します。私の義母（当時61歳）はこの方法で金利交渉に成功しています。
交渉する住宅ローン金利はどれくらい？
ステップ２では実際に交渉する金利の目安について確認です。
交渉では他の銀行への借換を検討しているフリをします。
他の銀行の仮審査を勧めている人も多いですが、銀行はそこまで気にしません。実際のところ仮審査は不要です。
交渉する金利の設定
ここ交渉のキモです。
交渉する金利、つまり借換予定にする銀行選びを間違えると、交渉が失敗する可能性があります。
借換予定にあげた住宅ローンが的外れ。
どんなに金利の低い銀行でも、あなたが利用できない住宅ローンであれば交渉の材料にはなりません。
銀行員は借換予定先の住宅ローンを調べます。
調べればその住宅ローンを使えるかどうか大体わかります。
その為、借換予定先は自分が使える確率の高い住宅ローンの中で、
1番金利の低い銀行を選ぶ必要があります。
自分が交渉に使える銀行なんてどうやって探せばいいの
住宅ローン金利ランキングなどを見て、金利の低い銀行を順番に調べていく。
次にその銀行の審査基準を調べて、自分が当てはまるか確認する。
こんな作業が必要になりそうですよね。
審査基準とかわからないし面倒くさそう
安心してください。一発で解決する方法があります。
交渉に一番大事で一番面倒くさいこの部分。
モゲチェック
というサービスを利用する事で解決します。
- 住宅ローンの総合サイト
- おススメ銀行を自動で選定
- 利用できる確率も考慮してくれる
- NHKや日経新聞でも取り上げられた今大注目のサービス
もともと借換を検討する人向けのサービスなので、借換予定先の選定には最適。
自分が使える可能性の高い銀行の中からおススメを教えてくれます。
登録はスマホで簡単5分。金利の引き下げ交渉に使わない理由がありません。
住宅ローンの金利交渉を簡単に成功させるコツ
いよいよステップ３。実際の交渉です。
と言ってもステップ１，２をクリアしていれば難しいことはありません。
実際に審査をしていた経験を基にちょっとしたコツをお伝えします。
- おススメの時期がある
- 交渉相手にもポイントが
- 交渉相手は敵じゃない
交渉におススメの時期
家電や洋服ってセールの時期ありますよね。
銀行にも交渉がしやすい時期があるんです。
最も交渉しやすいのは3月。次いで9月。
いわゆる決算の時期です。
決算間際の数字を落としたくない時期は交渉がしやすい傾向にあります。
交渉相手
地方銀行や信用金庫の借入の場合、地域の営業担当がいる可能性があります。
この場合交渉相手は間違いなく営業担当です。
成績落としたくないですからね。
特に営業担当がいないという場合は、銀行に連絡のうえ訪問しましょう。
失敗しない金利引き下げ交渉
交渉相手は敵じゃありません。
いきなり
「金利下げないと他に変えるぞコノヤロー！」
こんな感じで行ってはいけません。
実際に相談されていた立場から、失敗しない交渉の流れを紹介します。
１．借換の意思表示
まずは借換を検討している事を伝えましょう。
この際、借り換える場合に必要な費用や手順を聞いてみましょう。
相手に真剣度が伝わります。
２．自分の立ち位置
次に借換を検討しているのは配偶者やここにいない誰かにしちゃいます。
自分は手続きが面倒くさいし、できればこのままにしたいと伝えます。
３．協力を頼む
借換をしないよう交渉する為に、金利を下げられないか相談しましょう。
相手に仲間意識を植え付けます。
４．具体的な条件を聞く
最後にモゲチェック
で手に入れた金利情報を伝えます。
金利が下げられるのか、具体的にどこまで下がるのか。
何か条件があるかを確認しておきましょう。
この流れで交渉していけば失敗する事はほぼありません。
退職している人の交渉術
既に退職している人は繰り上げ返済を武器に交渉します。
「まとまったお金があるので繰り上げ返済を考えてる」
こう伝えましょう。実際にはなくてもOK。
「利息ばかり払ってるのも勿体なくて」
「最近の住宅ローンくらい低かったらいいんだけどね」
こんな感じで続けましょう。
そして繰り上げ返済の手数料や方法を聞いたうえで
最後にさらっと「金利下がらないよね？」
聞いてみましょう。下がる時はこれで下がります。
ちなみに下がらなければ相談してまた来ますといった感じで去ればOK。
住宅ローン交渉後の検証
金利交渉に成功したらそこで終わりではありません。
せっかくなので借り換えをした場合とどちらが得か比べましょう。
・比べるのは金利でなく総返済額
毎月の返済額で比較
なんと言っても毎月の返済額が1番気になりますよね。
金利が下がった場合と借換した場合。
どちらが月々の返済額が低いでしょうか？
手数料など踏まえた総支払額で比較
金利だけで比べると、恐らく借換のほうが下がります。
ただし借換に手数料や費用がかかります。
手数料や諸費用を払ったうえでメリットが出るのはどちらかを比較しましょう。
これは銀行員に聞いちゃうのもアリです。
団体信用生命保険で比較
借りている人が死んでしまった時に残りの借金をチャラにしてくれるのが団体信用生命保険。
最近は死亡だけでなく、ガンや3大疾病，8大疾病など様々な条件で借金がチャラになる新種の保険が増えています。
基本的に保険料は銀行が支払ってくれるので、なるべく保証範囲が広い保険がおススメ。
団体信用生命保険が手厚くなる事で、生命保険の見直しができる可能性アリ。
金利以上のメリットが出る場合もあります。
住宅ローン金利引き下げ交渉のよくある質問
住宅ローンの金利引き下げ交渉によくある質問をまとめました。
金利交渉にデメリットはある？
デメリットは一切ありません。
結果的に下がらなくても失うものはありません。
言うだけはタダってやつなので安心してください。
金利交渉時に必要な書類は？
基本的に必要になるのは最新の年収が確認できる書類だけ。
サラリーマンは源泉徴収票、自営業者は確定申告書でOKです。
返済中の通帳と借換交渉用の住宅ローン情報があると話がスムーズに。
個人事業主の年収って？
個人事業主の年収＝収入ではありません。
一般的には以下の計算式が主流。
個人事業主の年収＝所得+減価償却費+申告控除
金利交渉に年齢制限はある？
年齢制限はありません。
私の義母が61歳時に金利引き下げ交渉に成功しています。
やり方次第で年齢に関係なく引き下げ交渉は可能です。
住宅ローン金利引き下げ交渉まとめ
- 交渉相手は敵ではなく味方と思う
- 交渉の時期は3月か9月がベスト
- モゲチェックで適正な交渉金利を設定
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